Der Abstieg der Einkaufszentren?

In Tiroler Einkaufszentren beobachtet man immer öfter den Auszug großer Ketten und leerstehende Ladenflächen. Ist das nur gefühlte Wahrheit oder ein Anzeichen für das Ende des Konzepts? Eine neue Studie und Stimmen aus der Tiroler EKZ-Branche zeichnen ein Bild der Entwicklung.

Der Umsatz österreichischer Einkaufszentren wächst. Wie die Standort und Markt Beratungsgesellschaft m.b.H. berichtet, erzielten die rund 251 Shopping-Center und Retailparks in Österreich zuletzt zusammen etwa 16 Milliarden Euro Umsatz. Davon entfallen rund 12 Milliarden Euro auf Shopping Malls und etwa 3 Milliarden Euro auf Retailparks (Ansammlungen großflächiger Einzelhandelsgeschäfte an einem Standort).

Langfristig ist der Umsatz in den vergangenen 25 Jahren deutlich gestiegen – insgesamt um das 2,5-Fache. Bei den Retailparks hat er sich sogar verdreifacht, was vor allem an ihrer stärkeren Ausrichtung auf die Grundversorgung und niedrigeren Erhaltungskosten liegt. Das durchschnittliche jährliche Wachstum lag seit dem Jahr 2000 bei etwa 4,1 Prozent. In den vergangenen Jahren hat sich das Wachstum jedoch auf zuletzt rund 2,9 Prozent verlangsamt. Besonders bei Shopping Malls lag die Entwicklung teilweise unter der Inflationsrate.

Umbau statt Wachstum

Von einem allgemeinen Wachstum des Einkaufszentrum-Konzepts kann heute kaum mehr gesprochen werden. Der Boom der 2000er-Jahre ist vorbei und die Flächenentwicklung stagniert seit Jahren. Zwar ist die Zahl der Einkaufszentren in Österreich leicht gestiegen, der Zuwachs entsteht aber fast nur durch Umbauten oder die Umnutzung bestehender Gebäude, wie etwa ehemaliger Kika- oder Leiner-Standorte. Ein Tiroler Beispiel ist das Aupark Center Imst, wo die ehemalige Kika-Filiale übernommen und weiterentwickelt wurde.

Ansonsten beschränkten sich die Veränderungen im letzten Jahr in Tirol auf Um- und Zubauten sowie Modernisierungen. Im Inntalcenter Telfs wurden Flächen umgebaut und erweitert. Die M4 Wörgl erhielt eine neue Piazza und das Greif Center wurde modernisiert. Diese Maßnahmen sind unter anderem eine Reaktion auf den steigenden Leerstand: Mit 6,3 Prozent liegt die Leerstandsquote bei Shopping Malls auf einem Allzeithoch.

Auch im Sillpark Innsbruck wird in die Zukunft investiert. Dort entsteht derzeit mit einer Investitionssumme von rund 30 Millionen Euro ein neues Nutzungskonzept, unter anderem für ein Gesundheitszentrum. Das Projekt soll medizinische Versorgung und Einkauf stärker verbinden. „Damit erhöhen wir die Attraktivität weiter, bringen zusätzliche Handels- und Gastronomieangebote und mit Österreichs erstem Gesundheitspark in einer Shopping Mall auch noch ein völlig neues Angebot zu den Menschen“, erklärt Christoph Andexlinger, CEO des SILLPARK-Betreibers SES Spar European Shopping Centers. Leerstand sei deswegen an diesem Standort aktuell kein Thema.

Nicht überall sind aber Nutzungsänderungen einfach umsetzbar, weiß Andreas Gstrein, Geschäftsführer des Aupark Center Imst, der in den letzten Jahren die alte Kika-Filiale in Imst in eine Einkaufszentrum verwandelte: „Die Nutzungsänderung ist die zentrale Herausforderung für Handelsstandorte. Einkaufszentren sind von der Kubatur her sehr große und tiefe Gebäude. Das Tiroler Raumordnungsgesetz sieht zwar schon lange eine Nutzung auch für Büros und Ordinationen in EKZ vor, dennoch wurde das in der Vergangenheit nur in Einzelfällen realisiert.“

Mehr Diskonter und Unterhaltung

Eine weitere Erkenntnis der Studie: Der Branchenmix verändert sich deutlich. Mode verliert an Bedeutung – einerseits durch Insolvenzen, andererseits durch die Konkurrenz des Onlinehandels. Gleichzeitig gewinnen andere Formate an Gewicht. Besonders diskontorientierte Geschäfte nehmen zu und machen rund ein Drittel der Verkaufsflächen in Retailparks sowie etwa zehn Prozent in Shopping Malls aus – mit steigender Tendenz. Treiber dieser Entwicklung sind vor allem Aktionspostenmärkte wie Action und Tedi sowie die Expansion von Woolworth mit österreichweit rund 35 neuen Standorten im letzten Jahr.

Das bestätigt auch Gstrein: „Sehr stark expandiert haben in den letzten Jahren die sogenannten Non-Food-Discounter wie Action, Tedi, Thomas Philipps, Woolworth und Pepco. Diese Unternehmen haben einen großen Teil der in den letzten Jahren freigewordenen Flächen in Tirol kompensiert“, berichtet er. Grund dafür ist, dass jene durch ihr sehr umfassendes Sortiment auch große Flächen benötigen würden.

Auch Freizeit- und Serviceangebote werden laut der Analyse immer wichtiger. Entertainmentflächen wie Kinos oder Spielhallen verzeichnen einen Anstieg. „Die große Chance ist hier sicherlich die umfassende Aufenthaltsqualität“, so Gstrein. „Von der Gastronomie, über den Arztbesuch, bis zum Einkaufs- und Freizeiterlebnis verbringen die Kunden viel Zeit in solchen Zentren, was sich auch bei der Kundenfrequenz und letztlich beim Umsatz bemerkbar macht.“