Die wahre Krise der Baubranche

Lange Zeit galt die Baubranche als sichere Nummer: niedrige Zinsen, kauflustige Kundschaft und wenig Verordnungen, die einem das Geschäft erschwerten. Nun aber kriselt’s ordentlich. Was steckt dahinter?

Selten zuvor hatte der Kreditschutzverband 1870 so viele Bauträgerinsolvenzen zu verzeichnen wie zuletzt. Die Baubranche scheint sich in einer veritablen Krise zu befinden. Einige Medien berichteten gar vom Bauträger-Sonderfall Tirol, wonach in keinem anderen Bundesland Österreichs die Baubranche so tief in der Krise stecke wie hierzulande.

Zahlen in der Irre

Anton Ruech, Berufsgruppensprecher der Tiroler Bauträger, gibt aber Entwarnung: So dramatisch die Zahlen scheinen, seien sie gar nicht.  Sieht man sich die Insolvenz-Liste an, „ist von den nennenswerten Playern in Tirol, abgesehen natürlich von Umfeld und Signa, keiner dabei.“ Viele Baufirmen in der Insolvenzliste seien als Ausklänge eines Hypes zu werten: „2018, -19 und -20 glaubten viele auf den Zug noch aufspringen zu müssen“, erklärt Ruech. Für die nun länger andauernde Krise waren sie schlicht und ergreifend nicht gerüstet.

Hinzu kommt der Usus in der Baubranche, jedes Projekt mit einer eigenen GmbH zu versehen. „Damit möchte man verhindern, dass die Pleite eines Unterfangens auch gleich alle anderen mit sich zieht“, erklärt Klaus Schaller vom Kreditschutzverband 1870. Umfeld und Signa konnte das nicht retten: Die zwei größten Pleiten der Tiroler Geschichte sind beide zuletzt verzeichnet worden und beide in der Baubranche verortet – natürlich mit einer Menge GmbHs. Allein an der Umfeld Holding hängen etwa 15.

Versteckte KIM-Verordnung

Die oberflächlich als Krise identifizierte Situation kaschiert aber in Wahrheit eine wesentlich größere, wie uns ein Brancheninsider verrät, der anonym bleiben möchte: „Die Branche steht tatsächlich vor mehr als nur großen Herausforderungen. Neben hohen Baukosten gibt es einen enormen Nachfragerückgang und auch wenn die KIM-Verordnung offiziell nicht mehr in Kraft ist, übt die FMA nach wie vor Druck auf die Banken aus, ihre Vorgaben zu beachten.“ Wir erinnern: Die Finanzmarktaufsicht zwang ab 1. Oktober 2022 Banken mit der KIM-Verordnung zur Strenge. Potenzielle KreditnehmerInnen mussten demnach 20 Prozent des Kaufpreises vorweisen können. Sonst musste ihr Antrag abgelehnt werden. Was aber wesentlich schwerer wog: Die Tilgungsraten ihres Kredits durften 40 Prozent ihres Haushaltseinkommens nicht überschreiten.

Wenig ist auch besser geworden

Offiziell ist die Verordnung seit Ende Juni dieses Jahres nicht mehr in Kraft. Laut dem Insider übt die FMA aber weiterhin Druck auf die Banken aus, die Forderungen einzuhalten. Das sei ein Problem und vertiefe die Krise. Ruech sieht es ähnlich, allerdings nicht so pessimistisch. Die KIM-Verordnung habe vieles erschwert und auf eine gewisse Art ist sie nach wie vor Thema. Zwischenfinanzierungen, wenn man zum Beispiel aus einer kleineren in eine größere Wohnung zieht, oder die Finanzierung vererbter Wohnungen ist wesentlich einfacher geworden: „Von einer Euphorie ist noch lange nicht zu reden“, meint der Berufsgruppensprecher, „aber einige Dinge werden besser.“ Viel schlechter könnten sie laut dem Brancheninsider aber aktuell auch nicht sein. Ein Blick auf die Erstverkäufe in der Landeshauptstadt unterstreicht den Ernst der Lage.

All Time Low

Während des Kauf- und Baubooms vor einigen Jahren wurde die Zahl 600 erreicht. Die Erstverkauf-Transaktionen pendelten sich dann zwischen 400 und 450 pro Jahr ein. Die letztes Jahr verzeichneten 133 sieht der Brancheninsider als Symptom – „die niedrigste Zahl seit 30 Jahren.“ Ruech versteht die Sichtweise, verweist aber auch darauf, dass speziell in Innsbruck gerade in Sachen gewerblicher Wohnbau sehr wenig passiere: „Nächstes Jahr werden lediglich 110 gewerblich gebaute Wohnungen verkauft. Das heißt, es können schlicht nicht mehr Wohnungen erstbezogen werden, da die Basisraten einfach immer kleiner werden.“

Im Zentrum vieler Wirtschaftszweige

Wie weitreichend die Folgen sein können, führen einem erst die Zusammenhänge vor Augen: Nach dem Tourismus gilt die Baubranche als wichtigster Industriezweig in Tirol. „Vor der KIM-Verordnung 2022 haben allein die Bauträger drei Milliarden Umsatz im Land gemacht“, erklärt Ruech. Und viele andere Zweige werden da noch nicht einmal einbezogen: Die Baustoffindustrie hängt ebenso dran wie Baumaschinen- und Werkzeughersteller. ImmobilienmaklerInnen hängen von ihr ab, InnenarchitektInnen, Versicherungen, FinanzdienstleisterInnen und EnergieversorgerInnen ebenso. „Von Architekten, Bauplanern, Handwerksbetrieben, Spediteuren und Rechtsberatern haben wir da noch gar nicht gesprochen“, erklärt der Insider. In Deutschland hängen mehr als zehn Prozent des BIP direkt oder indirekt von der Bauwirtschaft ab oder mit ihr zusammen.

Nicht die letzte Krise

Gibt es nun eine Krise oder gibt es keine? Als grenzenlosen Optimisten würde sich Anton Ruech nicht bezeichnen. Er sieht sich vielmehr als Realisten mit intaktem Krisengedächtnis: „Ich erinnere gerne daran, dass wir schon viele Krisen hatten und dass uns beispielsweise die Einführung des Euro damals in einer Krise erwischt hat, aus der wir glaubten, nicht herauskommen zu können.“ Und auch jetzt befinde man sich in einer Krise. Und auch sie wird vermutlich nicht die letzte sein.