Vorsicht beim privaten Verkauf von Immobilien

Verkauf von Immobilien: Dies ist ein einschneidendes wirtschaftliches Ereignis, dass selten vorkommt und meist einmalig bleibt. Um beim privaten Verkauf einer Immobilie keine bösen Steuerüberraschungen zu erleben, sollte der Steuerberater des Vertrauens frühzeitig eingebunden werden.

Grundsätzlich fällt beim privaten Verkauf einer Liegenschaft Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in Höhe von 30 % auf den „Gewinn“ (= Differenz zwischen Verkaufserlös und den Anschaffungskosten) an. Bei der Berechnung der Anschaffungskosten bestehen allerdings diverse Ansatzverbote, wie beispielsweise die Kosten des Maklers für den Verkauf der Immobilie.

Auf Antrag kann aus der Besteuerung mit 30% ImmoESt hinausoptiert werden um den Veräußerungsgewinn dem normalen Einkommensteuertarif zu unterwerfen. Dies hat den Vorteil, dass gewisse Ansatzverbote nicht zur Anwendung kommen. Werden im Jahr des Verkaufes keine oder nur wenige steuerpflichtige Einkünfte in Österreich erwirtschaftet, kann die Option aus der ImmoESt steuerlich von Vorteil sein.

Bei der Berechnung der Anschaffungskosten ist entscheidend, wann die Immobilie zuletzt entgeltlich erworben (nicht vererbt oder verschenkt) wurde. Für Altvermögen (vor dem 31.3.2002 entgeltlich erworben) werden fiktive Anschaffungskosten von 86% des Verkaufserlöses herangezogen. Sollten die tatsächlichen Anschaffungskosten höher als 86% des Verkaufserlöses sein, kann in die Anschaffungskostenermittlung für Neuvermögen optiert werden.

Für Neuvermögen sind die tatsächlichen Anschaffungskosten zu ermitteln. Wir von der Kanzlei Geisler & Hirschberger Steuerberater Schwaz führen diese Berechnung gerne durch und nützen alle Möglichkeiten, die Steuerlast zu minimieren.

Unser Tipp: Die Kosten des Steuerberaters für die Berechnung der ImmoESt können steuerlich geltend gemacht werden!

Vereinfachtes Beispiel – Berechnung ImmoESt bei Verkauf von Immobilien:

  • Kauf 2015 – berechnete Anschaffungskosten: 250.000
  • Verkauf 2022 – Verkaufspreis: 400.000
  • Veräußerungsgewinn: 150.000
  • ImmoESt 30%: 45.000

Befreiungen von der ImmoESt – Verkauf von Immobilien

Die Hauptwohnsitzbefreiung darf angewendet werden, wenn die Immobilie in den letzten 10 Jahren vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre als steuerlicher Hauptwohnsitz genutzt wurde oder von der Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens 2 Jahre durchgehend als steuerlicher Hauptwohnsitz gedient hat.

Achtung: Diese Befreiungen von der ImmoEst beinhalten weitere Voraussetzungen (wie beispielsweise die zeitgerechte Aufgabe des Hauptwohnsitzes) und Beschränkungen (zB nur 1000 m² Grundfläche sind von der Befreiung betroffen), die zu berücksichtigen sind.

Es gibt noch weitere Befreiungstatbestände von der ImmoESt, wie beispielsweise die Herstellerbefreiung für selbst hergestellte Gebäude, die in der Vergangenheit nicht zur Einkünfteerzielung (vor allem als Vermietung) genutzt wurden. Hier wird auch ohne Hauptwohnsitz zumindest der Gebäudeanteil von der ImmoESt befreit.

Tipp: Vermietung einer zuvor selbst als Hauptwohnsitz genutzten Immobilie

Insbesondere bei der Aufgabe des Hauptwohnsitzes mit anschließender Vermietung sollte ein Steuerberater kontaktiert werden. Geht die Hauptwohnsitzbefreiung verloren, kann bei einem späteren Verkauf die Immobilienertragsteuer höher sein als die erzielten Vermietungseinkünfte! Darüber hinaus verringern sich bei der Vermietung von Neuvermögen durch die jährliche Abschreibung die Anschaffungskosten für die spätere Berechnung der ImmoESt und es erhöht sich so der steuerpflichtige Gewinn.

Tipp: Verkauf einer vermieteten Immobilie

Wird eine zuvor vermietete Immobilie verkauft, ist unter Umständen Vorsicht geboten. Wurde die Immobilie ursprünglich mit Umsatzsteuer gekauft und diese Umsatzsteuer aus dem Kauf als Vorsteuer rückerstattet, muss unbedingt geprüft werden, ob im Rahmen der Vermietung ein Gesamtüberschuss erzielt wurde. Es droht sonst die Einstufung als steuerliche Liebhaberei und die Rückzahlung bereits erhaltener Vorsteuerbeträge. Auch hier hilft unser Team von Geisler & Hirschberger Steuerberater Schwaz gerne weiter.

Tipp: Übergabe innerhalb der Familie

Gerade bei Immobilientransaktionen in der Familie – zB Übergabe von den Eltern an Kinder – achtet man oft nur auf die Grunderwerbsteuer. Man vergisst leicht, dass eine spätere Veräußerung durch die Kinder mangels Hauptwohnsitzbefreiung dann ImmoESt auslöst. Hier empfehlen wir dringend, die MitarbeiterInnen unserer Kanzlei Steuerberater Schwaz frühzeitig einzubinden, insbesondere falls ein Verkauf zu Lebzeiten der Übergeber denkbar ist.

Weitere Tipps – Verkauf von Immobilien

Im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie können auch Themen wie Rückzahlungsverpflichtung der Wohnbauförderung relevant werden. Auch hier kennen wir Möglichkeiten zur Optimierung. 

Vorsicht beim privaten Verkauf von Immobilien

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