Die Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WK Tirol und EXPLOREAL präsentierten das Update der Studie „Wohnbauprojekte in der Pipeline in Tirol“.
Die Fachgruppe Tirol der Immobilien- und Vermögenstreuhänder und EXPLOREAL informierten über die Neubausituation am Wohnungsmarkt in Tirol und die Zahl der Projekte in der Pipeline. Um einen umfassenden Überblick zu bekommen, wurden in Tirol 431 Projekte mit rund 8.200 Wohneinheiten ausgewertet. Dabei wurden alle Projekte mit einem Fertigstellungsjahr von 2021 bis 2023 berücksichtigt. „Auf den ersten Blick lässt sich ein starkes Gefälle zwischen der Landeshauptstadt Tirol und den übrigen Regionen im Bundesland erkennen“, stellt Philipp Reisinger, Fachgruppenobmann der Immobilientreuhänder in der WK Tirol fest: „Es sind in der Tat zwei unterschiedliche Märkte.“
Das gläserne Projekt
Das durchschnittliche Neubauprojekt in Tirol umfasst 19 Wohneinheiten und ist damit im Vergleich zur Landeshauptstadt Innsbruck mit durchschnittlich 36 Wohneinheiten pro Projekt fast um die Hälfte kleiner. Im Österreich-Vergleich haben lediglich in Vorarlberg mit 17 Wohnungen und im Burgenland mit 13 Wohneinheiten die Projekte noch weniger Einheiten. Dramatisch der Vergleich mit Wien, in dem es durchschnittlich 53 Wohnungen in jedem Projekt gibt.
Ein starkes Gefälle zwischen Innsbruck und den anderen Tiroler Bezirken lässt sich allerdings auch bei den Wohnnutzflächen feststellen. „72 Quadratmeter außerhalb der Landeshauptstadt stehen 53 Quadratmeter Wohnfläche in Innsbruck gegenüber“, erklärt Alexander Bosak, Mitbegründer und Geschäftsführer von EXPLOREAL. Ein großer Unterschied von 18 Quadratmetern. Betrachtet man die Wohnfläche im Österreich-Vergleich, so ist der Unterschied noch eklatanter. Mit 53 Quadratmeter Größe liegt Innsbruck sogar noch hinter Wien (57,3 Quadratmeter), während sich die 72 Quadratmeter österreichweit im obersten Drittel bewegen. „Es ist daher nicht verwunderlich, dass sich viele Familien außerhalb von Innsbruck nach Wohnungen umsehen“, sagt Philipp Reisinger. Überhaupt werden in Tirol die Flächen tendenziell kleiner. Wurden bei der letzten Auswertung im Herbst 2021 noch 75 Quadratmeter Wohnfläche registriert, so sind es jetzt 71,9 Quadratmeter im Median.
Große Preisunterschiede zwischen Innsbruck und Tirol
Bei den Preisen für die Wohneinheiten scheiden sich ebenfalls die Welten zwischen Innsbruck und Tirol. Grundsätzlich zeigt sich gegenüber der letzten Auswertung für Tirol im September 2021 eine deutliche Preissteigerung von 390.000 Euro um rund 20 Prozent bei gleichzeitig leicht abnehmender Flächengröße. Der Preis für eine Bauträgerwohnung im Angebot liegt daher aktuell bei durchschnittlich rund 470.000 Euro, in Innsbruck betragen die Kosten für eine Wohnung rund 530.000 Euro. Matthias Grosse, Mitbegründer und Geschäftsführer von EXPLOREAL: „Dabei darf aber nicht außer Acht gelassen werden, dass auch die Wohnungsgrößen um 18 Quadratmeter voneinander abweichen, was den Preisunterschied noch größer macht.“
Die Landschaft und die Umgebung kann man allerdings in faktisch allen Neubauprojekten genießen, „denn es gibt fast bei allen Wohneinheiten eine Freifläche“, so Alexander Bosak. 97 Prozent der neu errichteten Wohnungen besitzen entweder eine Loggia, einen Balkon, eine Terrasse oder einen Garten mit einer durchschnittlichen Größe von 13,6 Quadratmeter – in Innsbruck ist die Freiflächengröße mit 8,6 Quadratmeter geringer als jene des Bundeslandes.
Der Boom ist gebremst
Auch in Tirol zeigt sich ein Abschwung bei den Projektentwicklungen und bei den fertig gestellten Wohnungen. „Man könnte sagen, der Boom ist gebremst, so Fachgruppenobmann Philipp Reisinger. Waren es 2021 ca. 3.100 Wohneinheiten und 2022 ca. 3.200, werden heuer rund 2.800 Wohnungen fertiggestellt. Für das Jahr 2024 sind mit ca. 2.200 Einheiten noch einmal weniger Projekte in der Pipeline. Allerdings zeigt sich auch hier der Unterschied zwischen Innsbruck und Tirol, diesmal aber mit einem Plus für die Landeshauptstadt. Matthias Grosse: „Für die Stadt Innsbruck sind dieses Jahr rund 820 Fertigstellungen zu erwarten und damit liegt der Wert für heuer über den Vorjahren.“ 2021 waren es ca. 540, 2022 ca. 760 Wohneinheiten – 2024 allerdings wird sich diese Anzahl auf rund 580 Einheiten verringern.
Wohnbauproduktion nimmt ab, während mehr Haushalte entstehen
Die abnehmende Produktion könnte in Tirol in der näheren Zukunft zu einer Verknappung an Wohnraum führen. „Aus heutiger Sicht liegt der demographisch begründete Bedarf anhand der Prognose der Haushaltsentwicklung für die aktuellen Jahre über der Neubauwohnungsproduktion“, so Alexander Bosak. Die meisten Wohnungen, die errichtet werden, sind 1-2 Zimmerwohnungen, vor allem in der Landeshauptstadt. Mit 59 Prozent sind fast zwei Drittel der errichteten Einheiten in dieser Größenordnung, im gesamten Bundesland sind es 41 Prozent. „Dieser Anteil ist im Vergleich zur letzten Auswertung deutlich gestiegen, denn damals waren es in Tirol 35 Prozent“, blickt Alexander Bosak auf die Entwicklung.
Michael Kugler, Sprecher der Bauträger fügt hinzu: „Die Studie belegt, dass die seitens der Politik häufig zitierte Studie der Abteilung Raumordnung einfach nicht stimmen kann. Betrachtet man die Zahlen von Statistik Austria, so war die Neubauleistung nahezu mit dem Bevölkerungswachstum ident.“ Jedoch gibt es noch zahlreiche weitere Faktoren, die einen zusätzlichen Wohnbedarf ausgelöst haben. Hier nur zwei Beispiele: Die Veränderung der Haushaltsgröße von 2,3 (2017) auf 2,23 Personen (2021) hat einen zusätzlichen Wohnbedarf von 2.550 Wohnungen pro Jahr ausgelöst. Die Anzahl der Nebenwohnsitze ist in den letzten 5 Jahren um 21.790 Wohnsitze angestiegen. Für die Wirtschaft sowie für die Universitäten ist dieser zusätzliche Bedarf an Wohnungen unabdingbar. Wenn hier die Politik nicht rasch reagiert, erwartet Michael Kugler mit dem Blick auf den erwarteten Rückgang an Neubauleistung einen explodierenden Dampfkessel am Tiroler Wohnungsmarkt.
Wer baut in welcher Region
Erwartungsgemäß findet die höchste Neubauaktivität in Innsbruck-Stadt, Innsbruck-Land aber auch in Kufstein statt. Philipp Reisinger: „Der Großteil der Neubauwohnungen wird sowohl in Tirol als auch in Innsbruck von gewerblichen Bauträgern errichtet, wobei es im Bundesland 61 Prozent sind und 72 Prozent in der Landeshauptstadt.“ Der Anteil von gewerblichem Eigentum ist jeweils um ein Vielfaches höher als jener der gewerblichen Miete meint Philipp Reisinger zum Abschluss.
Über EXPLOREAL:
EXPLOREAL wurde 2018 gegründet. Die Bauträgerdatenbank erfasst und aktualisiert derzeit flächendeckend Neubauprojekte in Wien und Niederösterreich ab 5 Wohneinheiten. Dabei wird der ganze Projektentwicklungs-Prozess vom Ankauf der Liegenschaft bis zur Verwertung der letzten Wohnung abgebildet. Mit fundierten Informationen zum Grundkostenanteil, zu den Mitbewerbern, zu aktuellen Preisen, über die nachgefragtesten Wohnungen und die Käuferherkunft der Zielgruppen.
